广东惠州被指成“鬼城” 政府人士称继续卖地(组图)

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2013年12月19日,惠州,大亚湾运输建筑材料的卡车,一辆接一辆进入新开辟的工地 2013年12月19日,惠州,大亚湾运输建筑材料的卡车,一辆接一辆进入新开辟的工地 2013年12月19日,惠州,马路空荡,无居民行走 2013年12月19日,惠州,大亚湾房产中介疯狂竞争,几十人大亚湾大道上发房产画册 2013年12月14日,惠州,大亚湾清华园售楼处关门,几近烂尾在大亚湾烂尾楼盘还有许多 2013年12月14日,惠州,停车场无人空荡,没有任何私家车 2013年12月19日,惠州,建筑工人在施工现场 2013年12月19日,惠州,大亚湾一楼盘打出1999元/平方米的广告 2013年12月14日,惠州,看房者源源不断进入,象征性的看房后,吃完开发商的午餐就离开,如同半日游以后再无音讯 2013年12月14日,惠州,2380多户的大亚湾大峡谷亮灯只有2户 2013年12月14日,惠州,2380多户的大亚湾大峡谷亮灯只有2户 2013年12月14日,惠州,别墅区空空荡荡,还没人居住 2013年12月19日,惠州,大亚湾石化厂区污染严重,是导致房价无法上升原因之一 惠州“鬼城”探营房地产和产业发展失序 在深圳,每天总能遇到路边发楼盘信息传单的人,而很多人接过后直接就扔进垃圾桶,因为不用看,也知道那是惠州的房子 毗邻深圳和东莞的惠州,尽管身处珠三角核心城市群中,但却是投资者公认的“鬼城”街道上稀疏的人流,四处空置的房屋,与这个卫星城市区位的匹配似乎相去甚远 最新出台的新型城镇化方案试图打破这种“鬼城”格局,最终实现人的城镇化然而,对于严重依赖房地产发展起来的城市,想要破局并非轻而易举 “鬼城”由来 离惠州惠阳汽车客运站只有几分钟距离的光耀城,体量达100万平米,根据中原地产的统计,深圳投资客占销售客户比例超过九成从2008年到现在6年过去,一共6期的项目建设接近尾声,《华夏时报》记者现场看到,小区周围的商铺大多处于空置招租阶段 据当地的和兴地产中介人员小钟介绍,目前光耀城入住率仅30%,深圳人过来居住的占比较少,让惠阳区乃至惠州都成了鬼城的代名词 惠州是同时与深圳和东莞两城市接壤最近的城市,属于珠三角区域卫星城概念,分惠城和惠阳两个区以及大亚湾开发区,另有3个县但由于生活配套的缺失,城市等级概念和落差的存在,在惠州置业的深圳人并不愿在此居住,导致“深圳的后花园”成了一个虚名 “除了惠城区项目可以考虑外,其他区域项目融资谈都不用谈”深圳市一房地产私募基金投资经理告诉本报记者,目前除惠城区作为整个惠州市市中心配套较为完善,经济比较健康外,其余区县的经济都很畸形,以房地产一产独大,供给严重过剩,未来风险很大,目前基金信托等融资已经全面退出这类城市 由于资金集体看空惠州,使得项目都押宝在惠州的开发商陷入困境,光耀地产是代表之一而有的项目一期二期中间因资金链断裂而易主,甚至出现烂尾 走在惠阳的老中心片区,老式建筑已经掩埋在新建筑的夹缝下,而新城区更是由各个楼盘以棋牌式展开而成这几年,惠阳上百个楼盘的销售对象都对准了深圳人,七成以上的项目是深圳人购买的,有的甚至超过九成 自深圳出台限购令之后,深圳人在惠州买房投资兼自住的比例有所提升由于两地房价的落差,一些有首次置业需求的深圳80后,也开始往价格洼地区域流动,部分置业者主要购买别墅类产品,用于度假、养老和改善型居住 交通和区位优势是销售者们的利器,厦深铁路开通后,位于惠阳区的惠州南站至深圳坪山站,只需10分钟,而到深圳北站缩短至半个小时,16.5元的票价也不贵 然而,城市交通的逐步贯通,并未让深圳人往返于两地之间,“一小时生活圈”、“深莞惠”一体化的概念提出来至少已有5年以上,实际进展并不大 因此尽管目前在惠州置业亏多赚少,但仍有前仆后继者2013年惠州新增供应量突破1200万平方米,全年一手房住宅成交1079.76万平方米,超过10万套,成交金额622亿元,创出历史峰值其中,惠阳完成商品房销售面积165.17万平方米,同比增长45.9%;商品房销售额100.35亿元,增长60.2% “毗邻惠阳的深圳龙岗房价比惠阳贵3倍,等现在的80后成家有了孩子需要上学,自然会住过来,现在配套不完善,生活还不方便,有的人买了房暂时买不起车,等经济条件变好,买车后住到惠州也方便,但这都需要时间”小钟说 模式之困 作为连接东莞和深圳的后方城市,惠州有着承接产业转移的先天区位优势 惠阳外商投资服务中心主任许伟浩告诉记者,2010年以前,招商引资主要来自港澳台,而这之后,超过百分之七八十是由深圳、东莞转移过来的产业由于两市人工和厂租成本大涨,而惠州低廉的土地价格成了最大的吸引力,这几年外商投资的比重年增长都有百分之十几 不过落户这里的大多为制造业,工厂工人消费水平较低产业转移到各镇区之后,也并未带来相应的消费需求惠阳陷入的困境是,房地产带动的城市发展和产业的引进,并未有效结合起来,这也是鬼城出现的根源 按照惠阳的设想,辖区淡水、秋长2个街道和1个经济开发区,将成为惠阳市中心区域,以现代服务业、物流、电子信息、汽车等高端产业为主,而其他6个镇区以工业和农业为主 “中心区的土地主要以商住用地为主,为集中居住区,镇区以工业用地为主”惠阳市国土局有关人士介绍,房地产对于惠阳而言确实举足轻重,政府每年只管卖地,只要有开发商愿意买,政府不会考虑人口和产业的问题,“市场行情好就多卖,市场不好就少卖,今年计划出让的土地会比去年少” 与多数鬼城一样,房地产已成为惠阳最重要的支柱产业2013年惠阳市GDP总值为290.4亿元,增长14.5%,固定资产投资总额达210.1亿元,增长25.7%,而房地产开发投资为83.4亿元,占固定资产投资比重约40%,对整体投资增长贡献率由上年的33.9%提升到50.1% 目前在惠阳区大体量的楼盘随处可见,如中信新城460万平方米、星河丹堤220万平方米等而惠阳市统计局向本报记者提供的数据显示,2013年常住人口只有58.75万人,其中,城镇人口为43.89万、农村人口为14.86万人,城镇化率为74.7%从2009年后的5年内,常住人口只增长了3.6万人 整个惠州常住人口也只有470万由于对外来人口吸附能力弱,人口增长过慢,严重制约了本地市场的需求释放 “政府也想引进占地少、产值高的高端产业和总部经济,但这不现实”许伟浩说,惠州现在发展产业的最大优势就是成本低,靠深圳近,物流成本低,但外来人口少,很多工厂搬过来也面临招工难,还不如大陆城市 栖居在惠阳,工作在深圳,这是惠阳政府计划中最理想的算盘但要想吸引人来住,前提条件必须是惠阳有着成熟的公共配套设施记者走在惠阳的新城区,想要等到一辆出租车,可能需要很长时间 问题是钱从哪来?2013年惠阳区公共财政预算收入27.91亿元,房地产所带来的税收比例亦不少而全年基金预算收入完成16.1亿元,惠阳区财政局有关负责人直言,基金这一项主要是房地产做的贡献,但没有完成年初计划的19.5亿元 惠阳一政府内部人士直言,“是鬼城也得继续卖地,不然没钱怎么去建配套?等着工业发展太慢了,已经陷入了这个循环链条出不来” 深圳某证券公司负责代理销售地方债的投资人士告诉记者,由于地方财政收入和支出的比例已严重失衡,惠州已被他们列入黑名单 “惠州和深圳东莞依然存在产业同质化的问题,没有划分好自己的功能定位,惠州只能给深圳做产业配套,但因为地方政府之间都有各自的利益,都需要考核经济总量,深圳也不能在短时间内全部抛弃低端和配套产业”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析,行政考核制度不打破,